Ανάκαμψη: Ένα βήμα μπρος, δύο πίσω…

«Μαθαίνουμε -μετά το επεισόδιο της Κύπρου- πως οι άνθρωποι νευριάζουν πολύ περισσότερο όταν οι τραπεζίτες παίρνουν τα χρήματά τους απευθείας, παρά όταν τους τα παρακρατούν με έμμεσα τεχνάσματα μέσω φόρων ή ελλειμμάτων» (Nassim Nicholas Taleb, Facebook status, 19 Μαρτίου 2013).
Τα ακίνητα συνεχίζουν να αποτελούν τη «μόνη» λύση για τα μειωμένα έσοδα του κράτους, ακόμη μετά από πέντε χρόνια συνεχόμενης κρίσης, αλλά γιατί; 

Ένας από τους λόγους είναι πως μεταξύ του 80% και 90% του πλούτου των Ελληνικών νοικοκυριών αφορά την ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με παλιά έκθεση της Εθνικής Τράπεζας.

Το ακίνητο αποτελεί, και σήμερα, την κύρια επένδυση ενός Ελληνικού νοικοκυριού. Ακόμη και εάν έχει χαθεί σημαντικό ποσοστό αυτών των επενδύσεων, μέσω της διόρθωσης των τιμών της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία χρόνια (έτσι ώστε οι τιμές να ανταποκρίνονται στην σημερινή οικονομική συγκυρία), κάποιοι θεωρούν πως υπάρχει ακόμη ψαχνό φοροδοτικής ικανότητας από τα νοικοκυριά.
Ενδεικτικά, ο προϋπολογισμός εσόδων από τον κεντρικό φόρο προς την κεντρική κυβέρνηση σε ακίνητη περιουσία ξεκίνησε από €0,24 εκατ., το 2007 και έχει καταλήξει να είναι €3,2 δισ. το 2013.

Και από αυτή τη φορολογία δεν υπολογίζονται όλοι οι άλλοι φόροι/ εισφορές που επιβάλλονται ή βασίζονται στην ακίνητη περιουσία, όπως Δημοτικοί φόροι και τέλη, ΕΡΤ, τεκμήρια, κλπ.
Βέβαια, όσον αφορά τα ακίνητα, κάποιος επενδύει, αξιοποιεί και φορολογείται σύμφωνα τα δυνητικά έσοδα που αποκτά με το δικαίωμα χρήσης που έχει στο ακίνητο και όχι για το ακίνητο αυτό κάθε αυτό.

Ένα κυβικό μέτρο μπετό το ίδιο κοστίζει στην Ερμού, στο Χαϊδάρι, στην Καβάλα• με κάποιες διακυμάνσεις όσον αφορά τα εργατικά και την μετακίνηση του υλικού.

Η χρήση (κατοικία, γραφείο, κατάστημα, κλπ) και η ζήτηση που υπάρχει για αυτή είναι κύριοι παράγοντες που διαμορφώνουν την τελική οικονομική του αξία.
Για να αυξήσει κανείς την οικονομική αξία ενός ακινήτου πρέπει να βρει και να του δώσει το κατάλληλο δικαίωμα χρήσης που θα ανταποκρίνεται στην ζήτηση της συγκεκριμένης περιοχής.

Διαφορετικά, εάν η χρήση είναι δεδομένη, λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών μίας περιοχής, ενδείκνυται να γίνονται διορθωτικές κινήσεις για την αύξηση της ζήτησης.
Για παράδειγμα, σε τουριστικές περιοχές κανείς θα αναζητούσε την αναβάθμιση ή και την ανάπτυξη κατάλληλων υποδομών (δρόμους, αεροδρόμια, μαρίνες, νοσοκομεία, κλπ) για να καταστήσει ευκολότερη την πρόσβαση και την δυνατότητα διαμονής στις περιοχές αυτές. Απώτερος στόχος θα ήταν η ενίσχυση των τουριστικών δραστηριοτήτων της περιοχής και η αύξηση της ζήτησής σε αυτή.
Ταυτόχρονα, όταν συζητάμε για την προσέλκυση ξένων και εγχώριων επενδυτών καίριοι παράγοντες, με σημαντικό βάρος για την λήψη μίας επιχειρηματικής απόφασης, είναι η αξιοπιστία και η σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου επάνω στο οποίο θα καλεστεί κανείς να αξιοποιήσει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου.

Και αυτοί οι παράγοντες είναι ανεξάρτητοι από το μέγεθος του επενδυτή ή της επένδυσης.
Πώς περιμένουμε επενδυτές όταν η φορολογία στα ακίνητα έχει αυξηθεί -κατά μέσο όρο- πάνω από 200% κατ’ έτος για κάθε ένα από τα τελευταία πέντε χρόνια;

Όταν ο νόμος για το «fast track» έχει αλλάξει δύο φορές, καθώς την πρώτη φορά δεν φάνηκε να προσφέρει τα αναμενόμενα;

Όταν όλοι προβλέπουν μείωση στις τιμές των ακινήτων τα επόμενα δύο χρόνια;

Όταν -με τρομερή επιτυχία- κάθε φορά που πάει να ισορροπήσει το σύστημα λαμβάνονται κεντρικές Ευρωπαϊκές αποφάσεις που αυξάνουν το επενδυτικό ρίσκο του να επενδύσει κανείς στον Ευρωπαϊκό νότο σε δυσθεώρητα ύψη (με τελευταία παραδείγματα την Κύπρο και την αναστολή της συγχώνευσης Εθνικής-Eurobank); Όταν δεν υπάρχει, ακόμη, ένα σταθερό θεσμικό πλαίσιο το οποίο να έχει μπει σε εφαρμογή για εύλογο χρονικό διάστημα;

Όταν, όταν, όταν…
Κάποιες κινήσεις που ενδέχεται να σταθεροποιήσουν, κάπως, την αγορά έχουν γίνει με τον νέο επενδυτικό νόμο -του 2013- που πρόσφατα πέρασε από την βουλή, μαζί με το συγχωροχάρτι για τα κομματικά δάνεια.

Τα αποτελέσματα των προηγούμενων αντίστοιχων νόμων δείχνουν πως πρέπει να περάσει κάποιος χρόνος επιτυχούς εφαρμογής του για να κριθεί η αποτελεσματικότητά του.
Ενδεικτικά, επιχειρεί να βελτιώσει τους παλαιότερους αναπτυξιακούς νόμους, διαπιστώνοντας περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον από στρατηγικούς επενδυτές. Στο πλαίσιο αυτό, συστήνεται η «Γενική Διεύθυνση Στρατηγικών Επενδύσεων» και η «Υπηρεσία Μίας Στάσης» που θα χειρίζεται συνολικά τις αιτήσεις για στρατηγικές επενδύσεις.

Εισάγονται για τις επενδύσεις που υπερβαίνουν τα 50 εκατ. ευρώ, φοροαπαλλαγές για το ποσό που υπερβαίνει τα 50 εκατ.

Θα δίδεται η δυνατότητα χορήγησης αδειών διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών και σε μέλη οικογενειών τους που αγοράζουν ακίνητο με αξία €250.000 και άνω• επίσης, παρέχεται αντίστοιχη δυνατότητα και για τη σύναψη μακροχρόνιων χρονομεριστικών μισθώσεων.

Η δυνατότητα αυτή -αντίστοιχη υπάρχει και σε άλλες Ευρωπαϊκές χώρες- αναμένεται να αυξήσει τη ζήτηση διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας, με απαραίτητη προϋπόθεση την ύπαρξη αξιόπιστου συστήματος έκδοσης αδειών διαμονής σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Το ΤΑΙΠΕΔ ξεκίνησε την διάθεση για αξιοποίηση μαρίνων και αεροδρομίων. Εκσυγχρονισμένα, με δυνατότητα αναβάθμισης σε διεθνή, αεροδρόμια αποτελούν βασική προϋπόθεση για την δημιουργία και ενίσχυση ζήτησης τουριστικών προϊόντων από το εξωτερικό.

Ταυτόχρονα, με την επιτυχή ολοκλήρωση των υπό εξέλιξη διαγωνισμών αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας, υποδομών και εταιρικών χαρτοφυλακίων θα δημιουργηθεί ικανό ιστορικό επάνω στο οποίο αργότερα θα μπορούσαν να κεφαλαιοποιηθούν κέρδη. Κέρδη με την έννοια πως με ένα αξιόπιστο ιστορικό αποκρατικοποιήσεων -και επενδυτές που δεν θα έχουν χάσει κεφάλαιο από τις τοποθετήσεις τους στην Ελλάδα- θα υπάρξει η δυνατότητα αναστροφής του κλίματος δημιουργώντας, επιτέλους, υπεραξίες σε σχέση με τις σημερινές τιμές διάθεσης.
Η οικονομία βασίζεται στην ψυχολογία.

Και η αλλαγή της ψυχολογίας μπορεί να έρθει ανά πάσα στιγμή, αλλά αυτό δεν είναι επιχείρημα για την ανάκαμψη μίας χώρας ή να αποτελεί την βάση ενός σοβαρού σχεδίου.
Έχουμε ακόμη αρκετό δρόμο να διανύσουμε για να βγούμε, επιτέλους, από την οικονομική κρίση που μας ταλανίζει όλους.

Παρά ταύτα, χωρίς ολοκληρωμένο σχέδιο επαφιόμαστε περισσότερο στην τύχη παρά σε συντονισμένες ενέργειες με κάποιο σκεπτικό για το τι θα έπρεπε να περιμένουμε από την επόμενη μέρα.
Για την επιτυχία όλων των παραπάνω, όμως, χρειάζεται ολοκληρωμένο σχέδιο με όραμα και ρεαλισμό που να αξιοποιεί τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της χώρας μας. Με αυτό τον τρόπο θα μπορέσουμε να δούμε μέσα στα επόμενα χρόνια πραγματική αξιοποίηση των δυνατοτήτων και όχι την πώληση περιουσιακών στοιχείων σε τιμές «ευκαιρίας». 

Αλέξανδρος Περετζής

Capital.gr