Πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας (μύθοι και πραγματικότητες).

Όταν η πτωχή πλην τίμια (κατά βάθος) και πάντως σίγουρα εξωτική χώρα μας εισήλθε στον αστερισμό της πτώχευσης, και συνακόλουθα του μνημονίου (που σε τελική ανάλυση δεν είναι τίποτα άλλο παρά ένας τρόπος διαχείρισης της πτώχευσης, άλλο το ζήτημα αν είναι και πόσο ορθός) το 2010, έγινε πολύ σύντομα φανερό ότι ένα από τα πρώτα θύματα αυτής της νέας κατάστασης θα ήταν οι ουκ ολίγοι και φρέσκοι ακόμα δανειολήπτες στεγαστικών δανείων που μεγάλο μέρος εξ’ αυτών δεν θα μπορούσε να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του με ότι αυτό συνεπάγεται: Κατασχέσεις, πλειστηριασμούς, κλπ.

Με δυο λόγια,  να χάσουν αυτοί οι άνθρωποι το σπίτι τους, που συχνά ήταν η πρώτη και μοναδική κατοικία τους.

Εδώ αξίζει να γίνει μια παρένθεση: Τα στεγαστικά δάνεια είχαν πάρει την ανιούσα ήδη από τα τέλη της δεκαετίας του 90, ενώ με την εισαγωγή του ευρώ το 2003 (ουσιαστικά απ’ το 2001 με κλειδωμένη την ισοτιμία της δραχμής) και τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια που προσφέρονταν στο κοινό, αυτά έφτασαν σε πρωτοφανή για την Ελλάδα επίπεδα.

Ο οποιοσδήποτε σχεδόν μπορούσε να πάρει ένα στεγαστικό δάνειο, συχνότατα στο 100% της αξίας του σπιτιού που αγόραζε, έχοντας έστω και οριακά τη δυνατότητα να καλύπτει το ποσό της δόσης.

Οι τράπεζες ήταν πρόθυμες να αναλάβουν αυτό το ρίσκο καθώς με την τεράστια ζήτηση που προκαλούσε η χορήγηση αφειδώς τέτοιων δανείων, οι τιμές ανέβαιναν συνεχώς.

Πράγματι, σε 10 χρόνια, απ’ το 1998 μέχρι και το 2008 οι τιμές των σπιτιών, νεόδμητων αλλά και παλιών, μεσοσταθμικά υπερδιπλασιάστηκαν.

Κοινώς οι τράπεζες έκαναν τον εξής υπολογισμό, πάνω κάτω: Έστω ότι χορηγούν δάνεια 200.000 ευρώ σε 100 μισθωτούς. Οι 90 από αυτούς, θα ήταν συνεπείς.  

Άλλοι 5 στραβά κουτσά θα τα ψιλοέφερναν βόλτα και μόνο 5 θα είχαν δυσκολίες.

Δε θα πείραζε όμως, καθώς τα είχαν υποθηκεύσει τα σπίτια για 260.000 ευρώ κι αν τα κατέσχεταν και τα έβγαζαν σε πλειστηριασμό, κατά πάσα πιθανότητα (με τη συνεχή άνοδο των τιμών) θα έβρισκαν αγοραστή που θα κατέβαλε το οφειλόμενο ποσό στην τράπεζα, ενώ και οι υπόλοιποι πέντε που απλώς δυσκολεύονταν μπορούσαν εν ανάγκη να κάνουν το ίδιο. Να πουλήσουν δηλαδή το σπίτι τους σε τιμή ίση ή ανώτερη με το χρέος τους στην τράπεζα (η οποία προεξοφλούνταν για να άρει την υποθήκη) και ούτε γάτα ούτε ζημιά.

Το σύστημα αυτό λειτούργησε μια χαρά, περίπου μέχρι το 2008, και όλοι ήταν χαρούμενοι.

Πωλητές που πουλούσαν σε πολύ καλές τιμές, αγοραστές που αποκτούσαν το σπίτι που ονειρεύονταν, εργολάβοι που δεν προλάβαιναν να χτίζουν και να πουλούν, οικοπεδούχοι που σε μια νύχτα με μία ένταξη στο σχέδιο πόλης γίνονταν πλούσιοι, μεσίτες-δικηγόροι-συμβολαιογράφοι που είχαν μπόλικο αντικείμενο εργασίας, κ.ο.κ. Λίγο νωρίτερα είχαν εμφανιστεί τα πρώτα σημάδια κόπωσης της αγοράς καθώς, για να το πούμε απλά, όσοι ήταν να πάρουν στεγαστικά είχαν πάρει, λίγοι έμεναν ακόμα. Αυτό κράτησε στάσιμες τις τιμές, αλλά κανείς δεν ανησύχησε σοβαρά.

Όσο το 90% πλήρωνε κανονικά τις δόσεις του, μικρό το κακό.

Αν τα παραπάνω σας θυμίζουν καταστάσεις σε άλλες χώρες, σωστά σας τις θυμίζουν. ΗΠΑ, Ισπανία και Ιρλανδία, μεταξύ άλλων, ήταν πρωταθλητές στο «άθλημα» της φούσκας των ακινήτων, αλλά καμία σχεδόν χώρα του δυτικού κόσμου δεν έμεινε αμέτοχη σε αυτό.

Για να γυρίσουμε στο 2010 και στα καθ’ ημάς, τότε ήταν που αυτό άλλαξε δραματικά. Με πάσα βεβαιότητα το ποσό των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα αυξάνονταν, οι τιμές (ελλείψει χρηματοδότησης απ’ τις τράπεζες που ουσιαστικά πτώχευσαν κι αυτές μαζί με τη χώρα κλείνοντας έτσι αναγκαστικά την κάνουλα των στεγαστικών) θα έπεφταν.

Το χειρότερο ίσως να ήταν η νομισματική αβεβαιότητα.

Γιατί  να δώσει π.χ. κάποιος 200.000 ευρώ όταν αύριο-μεθαύριο αν η χώρα γύριζε στη δραχμή θα μπορούσε να κάνει την ίδια δουλειά με λιγότερο ίσως από τα μισά;

Τότε είναι που το υπουργείο Ανάπτυξης εισηγήθηκε στη βουλή, και αυτή προθύμως ψήφισε την απαγόρευση πλειστηριασμών 1^ης κατοικίας ως προσωρινό μέτρο, διότι όπως σκέφτηκαν, αρκετά εύλογα εκείνη την εποχή, ότι το μόνο που δε χρειάζονταν η χώρα πολιτικά και κοινωνικά ήταν να προστεθεί στο ανωτέρω χάος και η εικόνα χιλιάδων ανθρώπων που θα έχαναν βιαίως και ξαφνικά τα σπίτια τους, χωρίς κατ’ ουσίαν να έχουν κάποια ιδιαίτερη ευθύνη.

Εκτός ίσως απ’ το ότι πόνταραν ότι το μέλλον τους θα είναι ανέφελο και ομαλό, αλλά στο κάτω-κάτω εκεί πόνταραν «κοτζάμ» τράπεζες και το ίδιο το κράτος σε όλες τις εκφάνσεις του…  πόσο μεγάλη να είναι η ατομική ενοχή τους;

Κάπως έτσι η Ελλάδα πέρασε ουκ ολίγα, αλλά επί του παρόντος δεν είδε ανάλογες σκηνές μ’ αυτές που είδαν π.χ. οι μικροαστικές περιοχές των Η.Π.Α. όταν έσκασε εκεί η ανάλογη (και μεγαλύτερη) φούσκα των ακινήτων.

Η απαγόρευση αυτή ανανεώθηκε από τη νουλή επανειλημμένα και σε ετήσια βάση, και πλέον έφτασε να ισχύει μέχρι και το τέλος του 2013.

Πάντα με ομόφωνες αποφάσεις όλων των κομμάτων – κανένα κόμμα δεν είχε κανένα λόγο να κακοκαρδίσει τόσο κόσμο, ενώ οι όποιοι κερδισμένοι μιας τυχόν άρσης της απαγόρευσης και ανώνυμοι είναι (συχνά δεν το ξέρουν ούτε οι ίδιοι), αλλά και χωρίς δακρύβρεχτες (άρα πιασάρικες για τα ΜΜΕ) ιστορίες να διηγηθούν.

Χώρια ότι ένας πολύ διαδεδομένος μύθος στην ελληνική κοινωνία τα τελευταία χρόνια, ακόμα και προ κρίσης, είναι ότι οι τράπεζες «κατά βάθος» φιλοδοξούν να πάρουν όλα τα σπίτια του «κοσμάκη».

Κανονικά είναι αυτονόητο ότι κάτι τέτοιο δεν ισχύει, οι τράπεζες χρήμα εμπορεύονται, όχι real estate (όπως μάθαμε πλέον και οι διεθνοποιημένοι νεοέλληνες να λέμε αντί για το τρε μπαναλ «ακίνητα»), και μάλιστα ακίνητα που δεν τα διάλεξαν καν οι ίδιες. Ωστόσο επειδή τίποτα δεν είναι πραγματικά τόσο αυτονόητο όσο το επίθετο αυτό υποδηλώνει, ας επεκταθούμε λίγο και επ’ αυτού, κάνοντας άλλη μια παρένθεση.

Λοιπόν, όταν μια τράπεζα έχει χορηγήσει δάνεια 200.000 ευρώ σε 100 πελάτες της και πλέον οι είκοσι εξ αυτών  δεν πληρώνουν σε μόνιμη βάση (και γιατί να πληρώσουν άλλωστε, επί τόσα χρόνια δεν κινδυνεύουν από πλειστηριασμούς ενώ «ακούγεται» ότι θα γίνουν και ρυθμίσεις – «κούρεμα» δηλαδή – των οφειλών τους, χώρια το τι υπόσχονται τα κόμματα της αντιπολίτευσης) ενώ και οι τιμές έχουν πάρει για τα καλά την κατιούσα, τί ακριβώς να τα κάνει τα ακίνητα η τράπεζα;

Αφού και σε πλειστηριασμό να τα βγάλει, αποκλείεται να πάρει τα λεφτά της συνολικής οφειλής της πίσω.

Κι αν πάλι τα αγοράσει η ίδια, δεν πρόκειται στο ορατό μέλλον να βρει αγοραστή να πληρώσει ένα σοβαρό τίμημα, ισάξιο τουλάχιστον με το ποσό που έχει να παίρνει.

Με δυο λόγια: Οι τράπεζες δεν έχουν κανένα συμφέρον να βγάλουν σε πλειστηριασμό ακίνητα των οποίων η τιμή έχει πέσει κάτω από την οφειλή του δανειολήπτη.

Τα υπόλοιπα είναι απλώς ένας ακόμα αστικός μύθος, συνήθης αλλά όχι λιγότερο ψεύτικος επειδή είναι τόσο διαδεδομένος.

Τότε, θα απορήσει κάποιος, για ποιο λόγο πολλοί (και η Τρόικα) πιέζουν τόσο πολύ για μερική έστω, άρση της απαγόρευσης των πλειστηριασμών 1^ης κατοικίας;

Μήπως απλά εξυπηρετούν τα «κοράκια» των πλειστηριασμών;

Μήπως όντως μας ζηλεύουν και μας φθονούν εμάς τους ΕΛ-ληνες, και θέλουν και εμείς να μην έχουμε τα «σπίτια μας - σπιτάκια μας - φτωχοκαλυβάκια μας» μας;

Η θετική απάντηση σε ένα έστω εκ των ανωτέρω ερωτημάτων είναι του συρμού στη χώρα μας.

Περισσότερο ακόμα κι απ΄τη θεωρία του τραπεζίτη-διαχειριστή ακινήτων που αναφέραμε πιο πάνω. Είναι όμως εξίσου εκτός πραγματικότητας.

Πώς;

Κι όμως:

Σήμερα λοιπόν, έχουμε 2013, δεν είμαστε στο 2010 και κάποια πράγματα έχουν αλλάξει.

Η νομισματική αβεβαιότητα, κι αν δεν έχει εξαφανιστεί εντελώς, είναι κατά πολύ μικρότερη πλέον.

Οι τράπεζες πέρασαν  με την ανακεφαλαιοποίησή τους τη φάση της απόλυτης πιστωτικής ασφυξίας.

Πολύ μικρότερες είναι και οι τιμές των ακινήτων και δη των σπιτιών.

Είναι τόσα τα αδιάθετα σπίτια, τόση η μείωση των εισοδημάτων των Ελλήνων που ήταν αδύνατο να μη συμβεί.

Θα περίμενε λοιπόν κανείς η αγορά να αρχίσει κουτσά-στραβά να κινείται πάλι.

Έστω σε μικρότερο βαθμό. Διότι κάποιοι (κάτοικοι Ελλάδας αλλά και εξωτερικού) διαθέτουν και ρευστό και τη διάθεση να αγοράσουν.

Κι όμως δεν το κάνουν. Γιατί άραγε;

Είναι πολύ απλό: Κανείς δε θα αγοράσει ένα σπίτι που έκανε πριν το 2008 200.000 ευρώ κι αν ακόμα κάνει σήμερα 100.000, όταν ξέρει ή έχει λόγους να πιστεύει ότι αύριο θα κάνει 90.000 ευρώ.

Ή ακόμα λιγότερα.

Και όσο οι πλειστηριασμοί είναι κλειδωμένοι, κανείς δεν ξέρει αν και πόσο οι τιμές θα πέσουν ακόμα.

Κι όσο υπάρχει η προσδοκία περαιτέρω πτώσης των τιμών, τότε η αγορά παραμένει αιωνίως παγωμένη. Τόσο απλά.

Να γιατί σήμερα είναι επιτακτική ανάγκη να ανοίγουν σιγά-σιγά οι πλειστηριασμοί.

Διότι όσοι δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις δανειακές τους υποχρεώσεις (με ή χωρίς ρυθμίσεις δικαστικές ή εξώδικες) πολύ απλά θα παραιτηθούν από αυτό.

Ή θα το πουλήσουν ίσα-ίσα για να βγάλουν τουλάχιστον το ποσό που χρωστάνε.

Ή, αν είναι απλοί μπαταχτσήδες, θα αρχίσουν πάλι τις αποπληρωμές του δανείου.

Σε κάθε περίπτωση οι τιμές των ακινήτων σε λίγους μήνες θα διαμορφωθούν σε κάποιο Χ η Ψ επίπεδο, το ύψος του οποίου δε θα έχει τόση σημασία όσο το γεγονός ότι αυτό θα είναι το χαμηλότερο δυνατό και ότι από δω και πέρα δε θα υπάρξει άλλη πτώση.

Τόσο λίγο αρκεί για να κινηθεί ξανά η αγορά – ας μην αμφιβάλει κανείς.

Σε ότι αφορά στις τράπεζες, ότι ήταν να χάσουν το χάσανε ήδη και το κάλυψαν όπως το κάλυψαν, πλέον δεν εξαρτώνται, στο βαθμό που εξαρτώνταν το 2010 από τις ψηλές τιμές των ακινήτων. Άρα μικρό το κακό και εδώ.

Η ανάγκη λοιπόν να κινηθεί επιτέλους ξανά η αγορά των ακινήτων που τόσο κόσμο συντηρεί είναι αυτή που πρωτίστως επιβάλλει την άρση της απαγόρευσης αυτής.

Όχι τόσο ο «ηθικός κίνδυνος» που αναμφίβολα προκαλείται από το χάσμα μεταξύ αυτών που παρά το ότι ζορίζονται επίσης οικονομικά, συνεχίζουν να πληρώνουν έστω και με διακανονισμούς και αυτών που δεν πληρώνουν.

Όπως επίσης και από το χάσμα με αυτούς που είχαν την προνοητικότητα (ναι, υπάρχουν κι αυτοί) να μην μπουν σε περιπέτειες με δάνεια, υποθήκες κλπ και επέλεξαν να παραμείνουν στο νοίκι – είναι και αυτός ένας παράγοντας σοβαρός αλλά όχι ο σοβαρότερος.

Δυστυχώς, προβλέπω ότι θα γίνουμε μάρτυρες για άλλη μια φορά αφόρητου λαϊκισμού εκ μέρους των πάντων, κομμάτων, μεμονωμένων κυβερνητικών «ευαίσθητων» βουλευτών, και ΜΜΕ ιδίως, όταν θα έρθει η ώρα να συζητηθεί η τόσο απαραίτητη πλέον, άρση αυτού του κατά τα άλλα «προσωρινού» (πλην όμως ουδέν μονιμότερον αυτού, για την Ελλάδα πάντα) μέτρου.

Και ακόμα χειρότερα, όταν το υιοθετήσουμε, θα το έχουμε κάνει όχι επειδή από μόνοι μας είδαμε την ανάγκη αυτού, αλλά επειδή μας το «επέβαλε» (και αυτό!) η Τρόικα.

Θα είναι όμως ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση – κι αυτό είναι το πιο σημαντικό. Μακάρι να έρθει γρήγορα και όσο πιο ομαλά γίνεται.

Ο Παραβάτης